El gobierno español se prepara para asumir una gran responsabilidad financiera al absorber un costo estimado de 4 mil millones de euros para transferir 40,000 viviendas de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) a una nueva Empresa Pública de Vivienda, según lo anunciado por el primer ministro Pedro Sánchez.

La medida, destinada a reforzar el sector de vivienda pública, verá estas viviendas potencialmente ofrecidas para la venta o alquiler dentro del inventario de vivienda pública.

Establecida en 2012, Sareb, a menudo referida como el 'banco malo', fue creada para gestionar y vender activos acumulados de las cajas de ahorros en quiebra tras la crisis financiera de 2008.

Al inicio, Sareb adquirió activos por valor de 50 mil millones de euros, respaldados por bonos garantizados por el estado, con el mandato de liquidar estas propiedades para 2027. A día de hoy, Sareb tiene una deuda pendiente de aproximadamente 29 mil millones de euros.

Aunque recientemente designada como entidad pública, con un 51% de su participación en manos del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) bajo el Ministerio de Economía de España, la participación accionaria de Sareb también incluye instituciones financieras privadas.

Los accionistas notables incluyen a Banco Santander con más del 22%, CaixaBank con 12.2% y Banco Sabadell con 6.6%.

Hasta la fecha, las operaciones de Sareb giraban en torno a la venta de activos principalmente a inversores privados y hogares, un enfoque fundamental para reducir su deuda.

Sin embargo, la declaración reciente de Sánchez marca una transición.

Ahora, el Estado asumirá los costos, aunque la deuda—impulsada por bonos respaldados por el Tesoro—permanece garantizada públicamente, destacando un riesgo fiscal persistente.

A pesar de los desafíos, incluido definir la estrategia de adquisición, la iniciativa promete rapidez en la expansión del parque de viviendas públicas.

Las negociaciones continúan en curso, particularmente en lo concerniente a la compensación.

Los expertos de la industria indican que incorporar valoraciones de mercado en la compra podría mitigar el descontento entre los accionistas privados de Sareb.

Los conocedores del sector inmobiliario sugieren que esta transacción debería realizarse a valores de mercado para evitar perjudicar a los accionistas minoritarios.

Tanto el Ministerio de Vivienda como el FROB han indicado que los detalles del método de compensación aún no están resueltos.

A corto plazo, el esquema anticipa asimilar hasta 13,000 propiedades del portafolio de Sareb, un segmento que comprende residencias bajo acuerdos de alquiler social y unidades vacantes.

Más allá de la integración inmediata de estas 40,000 viviendas, complicaciones diversas impregnan las propiedades de Sareb.

Los activos actuales incluyen propiedades envueltas en disputas legales sobre propiedad, viviendas ocupadas ilegalmente, alquileres de mercado convencional, y préstamos estructurados complejamente con garantía inmobiliaria esperando redención.

La iniciativa podría alterar dos planes de venta significativos.

Sareb ha detenido temporalmente las ventas gestionadas por Deloitte de Árqura, su rama de desarrollo residencial valorada en 800 millones de euros, con planes para 15,000 unidades residenciales, junto con la reducción de su desinversión inmobiliaria bajo el Proyecto Viena, ejecutado por PwC, que apunta a optimizar los activos de tierra de Sareb.

Especialmente interesante es quién gestionará estos activos transferidos.

Sareb ha pasado años perfeccionando un sistema de gestión sofisticado, un área en la que la Empresa Publica de Vivienda, basada en la actual agencia de suelo Sepes, podría enfrentar obstáculos iniciales.

Esta complejidad se extiende más allá de edificios aislados a unidades individuales dispersas entre propiedades de diversas titularidades.

En conclusión, la decisión del gobierno de reasignar el inventario de viviendas de Sareb representa un compromiso fiscal sustancial destinado a abordar las necesidades nacionales de vivienda de España.

Queda por ver cuán efectivamente se ejecutará y gestionará esta ambiciosa transferencia mientras se mantiene el equilibrio corporativo y financiero.