La asequibilidad de la vivienda ha disminuido en las naciones desarrolladas y en muchos mercados emergentes, principalmente debido a un desequilibrio entre la oferta y la demanda.

En España, el asunto es particularmente agudo, con los inquilinos enfrentando una presión financiera significativa.

Datos recientes indican que los pagos de alquiler representan el 34.7% de los ingresos de los inquilinos en España, superando tanto el umbral recomendado como el promedio de la zona euro del 30.9%.

Estas cifras provienen de la Encuesta de Expectativas del Consumidor del BCE realizada en enero de 2025, que proporciona una imagen casi en tiempo real de la situación en medio de la falta de estadísticas oficiales.

La encuesta sirve como la fuente institucional inicial que indica que el esfuerzo financiero por la vivienda supera el umbral del 30%, que generalmente se considera manejable para los costos de vivienda, incluidos el alquiler y servicios públicos básicos, en relación con los ingresos del hogar.

Según la ley de vivienda de España de 2023, los hogares que gastan más de este umbral se clasifican como experimentando "un esfuerzo financiero excesivo". Según los hallazgos del BCE, alquilar en España se categoriza oficialmente como un esfuerzo financiero excesivo, aunque existen disparidades regionales que los datos no desglosan.

La carga de costos de alquiler en España se sitúa como la tercera más alta entre los países analizados, solo superada por Irlanda (36.9%) y Grecia (35.2%), y empatada con Finlandia.

La elevada relación puede deberse a precios de alquiler más altos en comparación con el promedio de la zona euro o salarios más bajos para aquellos que alquilan.

El BCE especifica que el problema en España se debe en gran medida a ingresos comparativamente más bajos entre los inquilinos, aunque el hecho de que los precios superen el 30% del ingreso en la mayoría de los países de la zona euro también indica costos de vivienda no alineados con los estándares de vida.

El alquiler promedio en España es de aproximadamente 635 €, lo que es un 5.8% más bajo que el promedio de la zona euro de 674 €.

Esto sugiere que el mayor porcentaje de ingreso dedicado a la vivienda se debe principalmente a menores ingresos entre los inquilinos en España.

Si bien los precios de alquiler se alinean estrechamente con los promedios europeos, los salarios españoles siguen siendo significativamente inferiores al estándar de la UE.

Esta disparidad es más pronunciada en Grecia, donde, a pesar de tener los alquileres promedio más bajos de la zona euro en 405 €, los inquilinos aún enfrentan una presión financiera significativa.

Mientras tanto, en Irlanda, la principal preocupación son los altos precios de alquiler, que promedian 851 €.

El BCE señala que las características de los hogares impactan las razones de alquiler en cada país.

En naciones donde una mayor porción de la población alquila, tiende a haber más hogares con ingresos más altos en alojamientos de alquiler, lo que puede reducir la presión financiera promedio.

Alemania ejemplifica esta tendencia con un 46% de su población alquilando y una menor relación de esfuerzo promedio del 28.3%.

En contraste, España tradicionalmente tiene una mayor concentración de inquilinos de bajos ingresos que no pueden comprar viviendas.

Los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida de 2023 indican que el ingreso neto promedio de los hogares inquilinos es aproximadamente un 26% más bajo que el de los propietarios de viviendas.

A diferencia de Alemania, España ha sido históricamente una nación de propietarios, aunque esta dinámica está cambiando rápidamente.

El principal impulsor detrás del aumento de los costos de alquiler es una importante escasez en la disponibilidad de nuevas viviendas, que se estancó tras la crisis financiera, mientras que la demanda ha aumentado debido al envejecimiento de la población, la transformación de las estructuras familiares, caracterizadas por más hogares unipersonales, y los flujos migratorios.

La segunda ola de inmigración tras la pandemia ha intensificado aún más las presiones en el mercado de la vivienda.

Como resultado, la proporción de la demanda de nueva vivienda, medida por las nuevas formaciones de hogares, en comparación con la oferta de nueva vivienda, indicada por los permisos de construcción, se ha deteriorado más en España que en la UE en su conjunto, lo que ha llevado a un aumento pronunciado en los precios y a una disminución de la accesibilidad.

Según Miguel Ángel González, economista de FUNCAS, el punto de máxima tensión se produjo en 2022, cuando la demanda de viviendas residenciales superó las nuevas construcciones disponibles en una proporción de más de siete a uno.

El stock limitado de vivienda social, que se redujo tras la crisis financiera, el crecimiento de los mercados de alquiler a corto plazo y la entrada de grandes inversores con recursos financieros sustanciales también han contribuido al aumento de los precios.

La tendencia al alza en los costos de alquiler se ha acelerado, a pesar de un resurgimiento en las actividades de construcción y una desaceleración en la formación de nuevos hogares.

Como se indica en la encuesta del BCE, los precios de alquiler promedio en España aumentaron un 4% en el último año, con un aumento más pronunciado de alrededor del 5% proyectado para enero de 2025, superando el promedio de la zona euro.

Esta tendencia sugiere que los precios de alquiler están subiendo más rápido que los salarios, que vieron un aumento del 3.8% en 2024 según el Instituto Nacional de Estadística y del 3.4% basado en datos de convenios colectivos.

Los datos del BCE no proporcionan un desglose por territorio, pero destacan una tendencia generalizada de aumento de precios de alquiler en áreas urbanas y para viviendas más pequeñas, impulsada por una alta demanda de apartamentos unipersonales y la concentración de población urbana.