El mercado inmobiliario de España ha entrado en 2025 con un impulso significativo, registrando un aumento del 12.2% interanual en los precios de las viviendas durante el primer trimestre, el aumento más alto desde principios de 2007, un período marcado por el pico de la burbuja inmobiliaria de principios de los 2000.

Estos datos, publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), confirman una tendencia ascendente continua en lugar de una anomalía a corto plazo, con 44 trimestres consecutivos de aumentos anuales observados.

Esta tendencia comenzó tras la recuperación del mercado de la prolongada crisis que se inició con la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2007.

En términos absolutos, el índice de precios de la vivienda para el primer trimestre de 2025 se elevó a 171.296 puntos, calculado sobre una base de 100 para los valores de las propiedades en 2015. Reflejando esto, las compras de propiedades son ahora un 71% más caras que hace una década.

Los nuevos edificios han experimentado una apreciación aún mayor, costando el doble de lo que costaban en 2015, mientras que los hogares de segunda mano han aumentado un 66% durante el mismo período, con expectativas de continuos aumentos presentes en las proyecciones del mercado.

Los datos de este año marcan el segundo mayor aumento anual registrado por el INE desde que comenzó su serie de datos en 2007, consolidando el impulso de un mercado que ganó velocidad durante la pandemia.

La resiliencia del mercado inmobiliario frente a las presiones inflacionarias y el aumento de las tasas de interés ha contradicho pronósticos previos que sugerían una desaceleración.

María Matos, jefa de estudios en Fotocasa, indicó que el ritmo de los aumentos de precios es robusto, afirmando que el crecimiento de dos dígitos ha estado en curso durante años.

Ella enfatizó que el aumento de las tasas de interés ha acelerado significativamente esta tendencia.

Sergio Nasarre, profesor de Derecho Civil y fundador de la Cátedra de Vivienda de la UNESCO, expresó su preocupación de que el problema clave no son solo los precios crecientes, sino quién está comprando estas propiedades.

Señaló que España ha estado dificultando cada vez más el acceso a la vivienda para las familias durante 17 años, con una creciente competencia de inversores extranjeros y corporaciones que empujan a los hogares locales fuera de las grandes ciudades, planteando una amenaza estructural para la asequibilidad de la vivienda.

También destacó un aumento en los embargos hipotecarios durante el primer trimestre, subrayando la presión financiera que enfrentan muchas familias para cumplir con sus obligaciones de pago.

Matos reconoció que las cifras del INE, que suelen estar retrasadas con respecto a los datos de los portales inmobiliarios, confirman sólidos movimientos ascendentes en los precios.

La dinámica actual en las condiciones hipotecarias está impulsando en parte esta escalada, con un notable aumento en las opciones de financiación.

A partir de este año, el 21% de los compradores que habían estado esperando condiciones favorables han vuelto al mercado, involucrando tanto a compradores de inversión tradicionales como extranjeros.

La demanda de vivienda en curso contrasta fuertemente con la oferta limitada, con la producción de nuevas viviendas manteniéndose baja en aproximadamente 100,000 unidades anuales, muy por debajo del volumen necesario para equilibrar la creación de nuevos hogares con los compradores entrantes.

Como resultado, el mercado sigue presionado, lo que da lugar a una demanda constante que supera la oferta y provoca aceleraciones de precios incluso ante los estímulos más pequeños del mercado.

En el primer trimestre, el precio de las viviendas de nueva construcción aumentó un 12.2% interanual, mientras que las propiedades de segunda mano se dispararon un 12.3%, marcando el aumento más significativo en 18 años.

Los aumentos de precios abarcaron todas las regiones, siendo Andalucía y Melilla las que experimentaron el mayor aumento con un 14%, seguidas de cerca por Murcia (13.3%), Aragón y La Rioja (ambas con un 13.2%).

Las tendencias trimestrales también indican un crecimiento constante, con precios de viviendas aumentando un 3.5% de enero a marzo, 1.7 puntos porcentuales más que en el trimestre anterior.

Esto marca el aumento más considerable desde mediados de 2024 y refuerza la noción de que el crecimiento no se está moderando.

Específicamente, las viviendas de nueva construcción vieron un aumento trimestral del 5.5%, igualando los niveles de crecimiento del primer trimestre del año anterior, mientras que las propiedades de segunda mano también subieron un 3.2%, representando el mayor aumento en un año.

El entorno actual desafía las evaluaciones convencionales de la accesibilidad de la vivienda, con mejoras en las condiciones de las hipotecas que permiten a ciertos perfiles de compradores volver al mercado, aunque sin una mejora real en el poder adquisitivo.

Si bien las tasas hipotecarias pueden haber disminuido en comparación con años anteriores, el aumento de los precios de la vivienda está creando una situación en la que los consumidores enfrentan una mayor presión de compra.

La percepción general es que los precios seguirán aumentando, fomentando un sentido de urgencia para comprar ahora debido a los temores sobre problemas de accesibilidad futuros.

El vibrante mercado de viviendas también ha fortalecido los ingresos fiscales para los gobiernos regionales, con recaudaciones récord de impuestos de transferencia de propiedad y actos documentados, generando ingresos totales de 12.36 mil millones de euros en las comunidades autónomas de España en 2024. Esto representa un aumento del 14.8% interanual y supera las recaudaciones de años anteriores, ya que las ventas de propiedades continúan inflando las bases impositivas debido al aumento de los valores de propiedad.

Históricamente, el mercado inmobiliario español ha experimentado una evolución significativa.

Durante el período pre-burbuja, se vendían más de 700,000 viviendas anualmente.

Después de la burbuja, el mercado se contrajo drásticamente, lo que resultó en una caída drástica en las transacciones.

Sin embargo, la actividad se ha recuperado, culminando en un pico en 2022 cuando se vendieron 650,000 propiedades.

Las ventas cayeron ligeramente a 642,000 en 2024, pero se mantuvieron lo suficientemente altas como para reflejar ingresos fiscales mejorados.

Las variaciones regionales en los ingresos fiscales por transacciones de propiedad son pronunciadas, con aumentos notables en Aragón (25.7%), Madrid (23%) y Castilla y León (19%), subrayando el impacto de los precios en aumento sobre la generación de ingresos.

En contraste, se observaron aumentos menores en Galicia (4.3%), Islas Baleares (5%) y Canarias (8.6%).

A pesar de un mercado robusto, tanto Baleares como Canarias experimentaron ligeras caídas anuales en las transacciones de propiedades de segunda mano, enfatizando que el aumento de los precios por sí solo está impulsando el incremento de los ingresos.

De cara al futuro, el primer trimestre de 2025 ya indica condiciones fiscales prometedoras para las administraciones regionales, ya que reportaron ingresos por impuestos de transferencia de propiedad que superaron los 3.307 millones de euros, reflejando un aumento del 31% interanual desde los 2.51 mil millones de euros en el mismo período del año anterior.

En un contexto político más amplio, el tema de la accesibilidad a la vivienda está destinado a ser un punto focal durante la próxima reunión de la 'Conferencia de Presidentes', con propuestas discutidas para un acuerdo nacional de vivienda destinado a fortalecer la inversión pública y mejorar la transparencia en el mercado de la vivienda.