El Banco de España ha emitido una clara advertencia sobre el impacto de la demanda de alquileres vacacionales en la disponibilidad de vivienda residencial en las regiones turísticas de España.

Según el último informe anual del banco central, hasta el 50% de las propiedades residenciales potenciales han sido desviadas de su función prevista en áreas muy turísticas como las Islas Baleares, las Islas Canarias y la costa mediterránea.

Esta desviación ha resultado en una disminución de la capacidad para acomodar nuevos hogares que se están formando en estos lugares.

El informe indica que el crecimiento de modelos de vivienda alternativos, incluidos los alquileres estacionales y los alojamientos turísticos, sigue expandiéndose, lo que podría restringir la disponibilidad de propiedades de alquiler residencial en un contexto de inversión pública y privada limitada en el mercado de la vivienda.

En las Islas Baleares y las Islas Canarias, se estima que más del 50% de la capacidad residencial se ha perdido para usos relacionados con el turismo y la propiedad por parte de no residentes.

Otras regiones como Málaga y Alicante también exhiben niveles significativos de pérdida, con alrededor del 40% y el 35% de las propiedades residenciales, respectivamente, siendo sacadas del mercado para su uso residencial tradicional.

La proliferación de alquileres vacacionales, impulsada en gran medida por plataformas digitales, junto con la demanda internacional, ha eliminado cientos de miles de hogares del alcance de individuos y familias que buscan residir en esas áreas.

El Ministerio de Vivienda corrobora estos hallazgos, enfatizando que una parte considerable del mercado de alquiler disponible sigue sin regular.

Se estima que las presiones regulatorias han llevado a la conversión de aproximadamente 50,000 propiedades turísticas de nuevo en uso residencial durante el último año.

La propiedad por parte de no residentes es otro punto de preocupación, con datos recientes que indican que este demográfico representa ahora el 8.4% del total de transacciones de propiedades en España.

El Banco de España observa un fuerte contraste en el mercado, reportando que actualmente hay un 39% más de propiedades designadas para uso no residencial que hogares reales.

Esta discrepancia destaca el potencial del stock de viviendas si estas propiedades se movilizaran para fines residenciales, pero también subraya severas disparidades regionales.

En provincias densamente pobladas como Madrid y Barcelona, la capacidad de absorber hogares adicionales cae drásticamente al 14% y 13%, respectivamente.

Esto sugiere que incluso si todas las segundas viviendas, alquileres vacacionales y propiedades vacías se utilizaran, estas principales ciudades solo podrían acomodar un total combinado de 700,000 nuevos hogares, una cifra que palidece en comparación con la demanda.

Por el contrario, en regiones que experimentan una disminución de la población, como Ávila, Soria y Teruel, hay significativamente más propiedades disponibles que hogares.

Estas provincias exhiben una capacidad superior al 100%, teniendo esencialmente el doble de número de residencias potenciales en comparación con hogares, sin embargo, luchan con niveles de población insuficientes para llenar estas viviendas.

Catorce provincias, incluyendo tres en el País Vasco, Pontevedra, Las Palmas y Tenerife, se reporta que tienen menos viviendas disponibles que la media nacional, complicando aún más la capacidad para alojar nuevos residentes.

El informe pone de manifiesto un desequilibrio crónico en el mercado de viviendas de España, citando que se están formando nuevos hogares a un ritmo que supera la capacidad del mercado para proporcionar viviendas adecuadas.

Debido a la insuficiente nueva construcción, se espera un déficit proyectado de 450,000 unidades, ya que el número de nuevas viviendas se queda atrás de la formación de hogares desde 2022 hasta 2024. El Banco de España había identificado previamente un déficit total de vivienda de aproximadamente 600,000 unidades, el cual ha sido recientemente revisado al alza en 80,000 adicionales.

Este déficit está distribuido de manera desigual, con la mitad del corto desfase concentrado en solo cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, áreas caracterizadas por un alto magnetismo demográfico y económico.

Desde 2022, en respuesta a la limitada nueva construcción, las autoridades han buscado optimizar los recursos de vivienda disponibles, recuperando segundas viviendas y propiedades vacantes, así como renovando espacios comerciales en unidades residenciales.

Sin embargo, estos esfuerzos no han aliviado suficientemente las presiones del mercado.

En consecuencia, el mercado de la vivienda sigue experimentando presiones al alza en los precios, con un aumento reportado del 8.7% en los precios reales de la vivienda durante el último trimestre de 2024 en comparación con el año anterior.

Los precios han aumentado un 40% desde los mínimos de 2014, tras la crisis habitacional anterior, con las viviendas nuevas viendo un incremento del 62% y las existentes un aumento del 36%.

Los mercados de alquiler también se han ajustado, con un aumento en el alquiler real promedio por metro cuadrado del 12.5% entre 2015 y 2023, excluyendo regiones como el País Vasco y Navarra.

La tendencia al alza de los precios de alquiler es especialmente pronunciada en los principales centros urbanos y destinos turísticos populares, exacerbando desigualdades territoriales y sociales.

Los nuevos contratos de arrendamiento indican un potencial para aumentos de precios aún más pronunciados, con los costos de alquiler para nuevos contratos aumentando en más del 10% entre 2022 y 2023. Esta tendencia pone en peligro el acceso a la vivienda para inquilinos jóvenes y aquellos con ingresos bajos a medios, particularmente ya que muchas familias se ven obligadas a destinar una parte significativa de sus ingresos para satisfacer las demandas de alquiler.

El Banco de España señala que este fenómeno conduce a un aumento del estrés financiero y vulnerabilidades entre los hogares residentes en propiedades de alquiler.