En España, miles de titulares de hipotecas están listos para reclamar sumas sustanciales relacionadas con los costos incurridos durante el establecimiento de sus préstamos, incluidos los honorarios notariales, servicios administrativos y valoraciones de propiedades.

Este potencial de reembolso se origina en una sentencia histórica del Tribunal Supremo de España en 2015, que fue reforzada posteriormente por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

El TJUE declaró que las cláusulas que obligan a los clientes a asumir todos los costos asociados con la formalización de hipotecas son nulas y sin efecto.

Este marco legal ha abierto avenidas para que millones de consumidores busquen reembolsos de cargos que anteriormente se consideraban injustificados.

Una sentencia más reciente del TJUE, emitida en abril de 2024, aclaró la oportunidad temporal respecto a estas reclamaciones.

Establece que el plazo para presentar una reclamación comienza cuando un juez identifica una cláusula como abusiva, estableciendo así que no hay un plazo universal; en cambio, varía caso por caso.

Los consumidores cuyas hipotecas siguen activas o que cancelaron sus hipotecas en los últimos cinco años aún pueden presentar reclamaciones de manera efectiva en 2025.

Los expertos han indicado que esta ventana ampliada beneficia particularmente a aquellos que aseguraron sus hipotecas antes de 2019, ya que los términos de estos acuerdos ahora se consideran ilegales.

Los consumidores en posesión de recibos o facturas relacionadas con sus hipotecas pueden tener una oportunidad válida para recuperar gastos incurridos durante el proceso de inicio del préstamo.

Entre los costos elegibles para reclamación se encuentran:

Honorarios Notariales: Los prestatarios pueden reclamar hasta la mitad del honorario notarial si inicialmente pagaron la cantidad total, ya que se considera un servicio de beneficio mutuo.

Honorarios de Registro de Propiedad: Los costos asociados con el registro de la propiedad, que normalmente son asumidos por el prestatario pero que benefician al prestamista, son totalmente recuperables.

Honorarios Administrativos: Si son impuestos por el banco, los prestatarios pueden reclamar el costo total ya que estos servicios fueron exigidos sin negociación.

Honorarios de Tasación: Los prestatarios también pueden recuperar los gastos de tasación, siempre que se pueda demostrar que tales evaluaciones eran un requisito del prestamista para la aprobación del préstamo.

Además, los consumidores pueden abordar varias cláusulas abusivas, incluyendo:

Cláusulas Suelo: Estas cláusulas impiden a los prestatarios beneficiarse de las disminuciones en la tasa de interés del Euribor y han sido anuladas múltiples veces por falta de transparencia.

Comisiones de Apertura: Tales cargos se consideran abusivos si no están adecuadamente justificados o se superponen con otros costos.

Cláusula 365/360: Este mecanismo de precios, que se basa en un año de 360 días para calcular intereses, puede llevar a costos adicionales ocultos para los prestatarios.

IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): Debido a su falta de transparencia en comparación con el Euribor, la ignorancia del cliente puede invalidar este índice.

Intereses por Mora: Los cargos excesivos o mal explicados por pago tardío también pueden clasificarse como abusivos.

Para los consumidores que deseen iniciar sus reclamaciones, se recomiendan los siguientes pasos:

Revisión de Documentos: Reunir la escritura de la hipoteca y cualquier factura relacionada con los servicios notariales, registro, administración y tasación.

Si los originales no están disponibles, se pueden solicitar duplicados al notario, agencia administrativa o Registro de la Propiedad correspondientes.

Preparación de la Reclamación: Redactar una queja formal dirigida al Departamento de Atención al Cliente del banco correspondiente, detallando los gastos que se reclaman y adjuntando facturas y documentación relevante.

Presentación de la Reclamación: Enviar la reclamación por correo certificado o burofax asegura evidencia de recepción por parte del banco.

Esperar Respuesta: Las instituciones financieras tienen un plazo de hasta dos meses para responder.

Un reconocimiento favorable resultará en el reembolso de fondos; sin embargo, si la reclamación es ignorada o denegada, puede ser necesario tomar más medidas.

Acciones Legales si es Necesario: En caso de una respuesta desfavorable, los prestatarios pueden llevar sus reclamaciones a los tribunales.

Aunque esta vía puede ser más larga, las tasas de éxito son notablemente más altas con cláusulas abusivas comprobadas.

Considerar Asistencia Legal: Involucrar a un abogado que se especialice en derecho bancario puede simplificar el proceso, con muchas firmas trabajando en base de "sin éxito, sin honorarios".

Esta situación representa una oportunidad para numerosos consumidores que deseen reclamar cantidades excesivas pagadas en relación con sus hipotecas.

Para aquellos que firmaron acuerdos antes de junio de 2019 y conservaron sus facturas, se aconseja tomar medidas inmediatas para hacer valer sus derechos.